Simulador de Financiamento Imobiliário
Um simulador de financiamento imobiliário projeta como o crédito habitacional se comporta ao longo de todo o prazo, mostrando a parcela mensal, os juros totais pagos e a tabela de amortização completa. Esta ferramenta suporta os dois sistemas de amortização mais usados no Brasil: Price (sistema francês), com parcelas fixas do início ao fim, e SAC (Sistema de Amortização Constante), em que a amortização é fixa e as parcelas começam mais altas e diminuem todo mês. Comparar os dois lado a lado revela qual estrutura combina com seu orçamento e com o custo total desejado.
A escolha entre Price e SAC tem consequências financeiras reais. No SAC, o saldo devedor cai mais rápido, então os juros totais ao longo do contrato são menores — mas as primeiras parcelas são visivelmente maiores. No Price, as parcelas são previsíveis e menores no início, o que facilita a aprovação de crédito, ao custo de pagar mais juros no total. Simular diferentes entradas, taxas e prazos antes de assinar ajuda a negociar com os bancos e a não comprometer demais a renda mensal — os bancos costumam limitar a parcela a cerca de 30% da renda.
Como funciona
No sistema Price, a parcela fixa é PMT = PV × i ÷ (1 − (1 + i)⁻ⁿ), onde PV é o valor financiado, i a taxa de juros mensal e n o número de meses; cada parcela combina juros (saldo × i) e amortização (PMT − juros). No sistema SAC, a amortização é constante em A = PV ÷ n, e cada parcela é igual a A mais os juros sobre o saldo devedor restante, de modo que as parcelas caem linearmente A × i por mês.
Casos de uso
- Comparar parcelas e juros totais entre Price e SAC antes de escolher o financiamento
- Estimar a parcela mensal para diferentes combinações de entrada e prazo
- Verificar se a primeira parcela cabe no limite típico dos bancos (cerca de 30% da renda)
- Consultar a tabela de amortização para planejar quitação antecipada ou amortizações extras
Perguntas frequentes
Qual a diferença entre tabela Price e SAC?
Na Price (sistema francês), a parcela é fixa durante todo o prazo, com a fatia de juros diminuindo e a de amortização aumentando com o tempo. No SAC, a amortização do principal é constante, então as parcelas começam mais altas e caem todo mês. O SAC gera menos juros totais; a Price oferece parcelas iniciais menores e previsíveis.
Como é calculada a parcela fixa de um financiamento?
A fórmula da Price é PMT = PV × i ÷ (1 − (1 + i)⁻ⁿ), onde PV é o valor financiado, i a taxa de juros mensal em decimal e n o número de meses. Por exemplo, financiar R$ 300.000 a 0,8% ao mês em 360 meses resulta em uma parcela fixa de aproximadamente R$ 2.428.
Qual sistema paga menos juros no total, Price ou SAC?
O SAC quase sempre resulta em menos juros totais para a mesma taxa e prazo, porque o principal é quitado mais rápido e os juros incidem sobre um saldo menor a cada mês. A contrapartida é que as primeiras parcelas do SAC podem ser 20% a 30% maiores que a parcela equivalente na Price.
Como a entrada afeta o financiamento imobiliário?
Uma entrada maior reduz o valor financiado (PV), o que diminui proporcionalmente a parcela mensal e os juros totais. Também pode destravar taxas melhores, já que uma relação menor entre empréstimo e valor do imóvel representa menos risco para o banco.
Vale a pena amortizar o financiamento antecipadamente?
Sim. Pagamentos extras aplicados ao principal reduzem o saldo devedor, e como os juros são calculados sobre esse saldo a cada período, toda amortização antecipada corta juros futuros. No Brasil, o Código de Defesa do Consumidor garante a quitação antecipada com redução proporcional dos juros. Pela tabela de amortização dá para ver quanto resta de saldo em qualquer mês.