Um mutuário no terceiro ano de um financiamento de trinta anos consulta o saldo devedor e vê que ele quase não se moveu. A reação instintiva é achar que há algo errado, ou que o banco está tirando vantagem. Nenhuma das duas coisas é verdade. É o que a fórmula padrão de amortização produz, e assim que você entende o porquê, também enxerga exatamente onde está a alavanca.
Do que é feita uma parcela fixa
Num financiamento de prestação fixa — o sistema francês de amortização, a Tabela Price, usado na maioria dos financiamentos imobiliários e de veículos — você paga o mesmo valor todo mês. Esse valor se divide em dois: juros sobre o saldo que você ainda deve e amortização, que é o que efetivamente reduz a dívida.
Os juros incidem sobre o saldo devedor. No começo o saldo está no máximo, então os juros consomem quase toda a parcela e sobra pouco para amortizar. Conforme o saldo cai, a parcela de juros cai junto e a de amortização cresce. A prestação nunca muda; a composição dela muda todo mês.
Um exemplo resolvido
Financie R$ 300.000 em 30 anos (360 meses) a 9% ao ano, o que dá 0,75% ao mês. A fórmula devolve uma parcela de aproximadamente R$ 2.414.
| Parcela | Juros | Amortização | Saldo devedor |
|---|---|---|---|
| 1 | R$ 2.250 | R$ 164 | R$ 299.836 |
| 60 (ano 5) | R$ 2.141 | R$ 273 | R$ 285.206 |
| 180 (ano 15) | R$ 1.660 | R$ 754 | R$ 220.563 |
| 300 (ano 25) | R$ 722 | R$ 1.692 | R$ 94.586 |
| 360 (última) | R$ 18 | R$ 2.396 | R$ 0 |
Na primeira parcela, 93% são juros. Depois de cinco anos pagando — mais de R$ 144.000 entregues — a dívida caiu menos de R$ 15.000. No prazo completo, o mutuário paga cerca de R$ 569.000 por um empréstimo de R$ 300.000: os juros superam o valor emprestado.
Simulador de Financiamento Imobiliário Monte a tabela completa do seu financiamento e veja a divisão da parcela mês a mês. Abrir ferramentaPor que a amortização extra é tão poderosa no início
Um pagamento extra destinado à amortização tira aquele valor do saldo devedor de forma permanente — e, junto com ele, todos os juros futuros que aquele valor teria gerado até o fim do contrato. Pagar R$ 500 a mais no décimo segundo mês do financiamento acima não economiza R$ 500; economiza cerca de R$ 6.000 no restante do prazo, porque aquele principal renderia 0,75% ao mês por mais 29 anos.
Os mesmos R$ 500 pagos na parcela 300 quase não economizam nada, porque sobra pouquíssimo prazo para os juros se acumularem. O valor de um pagamento extra cai a cada mês de espera, e é por isso que amortizar é o movimento financeiro de maior retorno e menor risco disponível para a maioria de quem tem dívida cara.
Reduzir prazo ou reduzir parcela?
Ao amortizar, a maioria dos bancos deixa você escolher: manter a parcela e encurtar o prazo, ou manter o prazo e reduzir a parcela. As duas opções não são equivalentes.
- Reduzir o prazo economiza muito mais juros, porque elimina os meses mais caros — os do fim, em que o contrato ainda gera encargos. É a escolha padrão quando a parcela cabe no orçamento.
- Reduzir a parcela libera fluxo de caixa mensal e diminui o risco de inadimplência se a renda cair. Economiza menos juros, mas compra fôlego.
- Um caminho do meio: reduza o prazo enquanto a renda estiver estável e mude para redução de parcela se o cenário apertar.
SAC: o outro sistema
Alguns financiamentos — no Brasil, o Sistema de Amortização Constante é o mais comum nos contratos imobiliários — amortizam um valor fixo de principal por mês, de modo que a parcela começa mais alta e cai ao longo do tempo. O total de juros pagos é menor que na Tabela Price, porque o saldo devedor cai mais rápido desde o início. O preço disso é a prestação inicial maior, que também eleva a renda exigida para aprovação.
| Sistema | Primeira parcela | Última parcela | Total de juros |
|---|---|---|---|
| Price (parcela fixa) | R$ 2.414 | R$ 2.414 | ≈ R$ 269.000 |
| SAC (amortização constante) | R$ 3.083 | R$ 839 | ≈ R$ 203.000 |
O que a taxa anunciada não mostra
A taxa nominal não é o custo do financiamento. Tarifa de administração, seguros obrigatórios, avaliação do imóvel e custos de registro costumam ser financiados junto com o principal, o que significa que você paga juros sobre eles também. O número comparável é o Custo Efetivo Total, o CET, que reúne todos os encargos em uma única taxa anual.
Compare propostas sempre pelo custo efetivo, nunca pela taxa de vitrine. Um contrato anunciado com taxa nominal menor e tarifas mais pesadas frequentemente sai mais caro, e a diferença só aparece quando tudo entra no mesmo número.
Quatro regras práticas
- 1 Peça a tabela completa de amortização antes de assinar. Se o banco não conseguir apresentá-la, monte a sua.
- 2 Compare pelo Custo Efetivo Total, não pela taxa nominal.
- 3 Amortize o quanto antes puder, e direcione a amortização ao saldo devedor, não ao pagamento de parcelas futuras.
- 4 Quite primeiro a dívida cara. Abater um cartão a 200% ao ano ganha de longe de amortizar um imóvel a 9% ao ano.